规避债务违约风险 诸多房企进入债务兑付高峰期

为提振市场信心，规避债务违约风险，诸多房企在2022年开端高频回购公司股份，并积极赎回即将到期的美元债。据Wind数据显示，从房企海外债到期余额来看，2022-2025年为房企美元债兑付高峰期，特别是2022年，是未来四年房企偿债压力最大的年份。

有业内人士指出，尽管当前房企融资环境较过去已经有所松动，但只是个别性的并非普遍性的变化，以目前的情况来看，2022年的兑付高峰年或给一些本就负债累累的房企带来不小的挑战。

回购股份与赎回美元债并行

1月6日，富力地产对外披露关于7.25亿美元5.75%优先票据折价回购的投票情况。根据公告，持有富力地产票据本金总额5.2亿美元的合格持有人，已根据方案A要约有效投标，约占未偿还票据本金总额的71.69%。去年12月15日，富力地产宣布拟以现金折价回购其将于2022年1月13日到期的共7.25亿美元高级无抵押票据，同时就寻求票据展期至2022年7月13日征求票据持有人同意。

除了被传“流动性承压”的富力地产，近期回购美元债的企业中，也不乏外界眼中经营相对稳健的房企身影。

以旭辉控股为例，该公司于1月3日发布公告称，将以现金购买的方式，要约提早赎回2022年1月23日到期的美元债5.051亿美元。据悉，此次要约回购的债券发行金额共计5.85亿美元，此前该公司已于2021年10-12月期间回购并注销其中7990万美元。这也就意味着，旭辉控股此次发起现金全面要约赎回，是针对余下5.05亿美元。

“整体来看，当前美元债价格处于较低位。对于流动性充裕的房企来说，提前回购有利于降低回购成本，缓解企业债务集中到期的兑付压力，同时对市场信心有一定的提振作用，有助于稳定相关股票和债券的价格。”谈及2022年开年房企积极回购美元债动作，诸葛找房数据研究中心分析师梁楠如是说道。

“对于资金状况欠佳、高度依赖融资的房企来说，美元债价格走低，加之市场波动导致美元债市场未来的不确定性加大，这或会影响企业后续新债的发行，再融资受限则会导致资金承压，企业债务违约风险上升。因此，对于这类房企来说，提前回购可以看作是保障后期融资的一种方式。” 梁楠补充道。

积极赎回2022年到期美元债的同时，多家房企也在高频回购企业股份。

据北京商报记者不完全统计，2022年1月3日-6日，已有8家涉房企业合计回购股份超10次。具体来看，进行股份回购的涉房企业包括融创服务、旭辉永升服务、金科股份、建业地产、美好置业、大名城、豫园股份、旭辉控股集团等。仅1月5日单日，便有5家涉房企业相继披露回购股份进展的公告。

贝壳研究院高级分析师潘浩进一步指出，房企近日积极回购，除了在融资环境略有改善的情况下给市场和投资人更多信心，为后续新发融资铺平道路，另一方面也与年底的财务节点调整负债相关数据水平有关。

进入债务兑付高峰期

在业内看来，2022年开年房企回购股份与赎回美元债并行，与其背后步步紧逼的美元债兑付压力不无关系。

根据Wind数据，从房企海外债到期余额来看，2022-2025年为房企美元债兑付高峰期，到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元。

“这也就意味着，未来数年，房企都将面临规模巨大的美元债偿付压力。” 同策研究院资深分析师肖云祥向北京商报记者直言，从上述数据来看，2022年是未来四年房企偿债压力最大的年份，这将使部分房企在短时间面临较大的偿债考验，对该节点的资金筹措、销售回款、工程进度等方面都提出了较高的要求。

房企新年度偿债压力之大，还远不止这些。根据贝壳研究院统计，除了美元债，房企2022年预计到期的各类债务规模约9603亿元，虽比2021年下降约25%，但仍处于接近万亿的偿债规模高位。而从2022年的月度到期债务情况来看，偿债压力集中在1月、3月、4月、7月，4个月度偿债规模超过千亿。

潘浩分析指出，从房企角度来看，2022年251家房企需要偿还到期债务，其中22家房企到期债务超过100亿元，偿债压力仍保持高位。“如若其中个别房企资金流动性未能得到实质性缓解，短期内仍具有高违约风险，从而引发系列信用危机，仍会有爆雷的风险存在。”

“不可忽视的是，尽管当前房企融资环境较过去已经有所松动，但只是个别性的并非普遍性的变化。”肖云祥也向北京商报记者表示，以目前的情况来看，2022年的美元债兑付“高峰年”，或给一些本就负债累累的房企带来不小的挑战。

还有出路吗

面对2022年的美元债兑付高峰期，房企下一步将如何走?

肖云祥向北京商报记者表示，在目前的情况下，还款压力较大的房企应加大去化力度，降低投资，尽可能地实现现金回笼;若现金充裕可提前偿还，避免账期集中造成现金流挤兑。

肖云祥指出，面对2022年内的美元债兑付压力，房企最简单的应对举措就是开源节流。“开源”即抓销售、抓回款。同时，还要做好融资工作，尽可能获得更多的现金流入;“节流”即降低成本支出，特别是谨慎拿地，将土储存续比降到合理的比例。

梁楠也表示，房企应加强销售促回款，深化销售及融资渠道，优化资产结构，以较宽裕的资金面来应对。同时，由于美元债易受市场影响出现波动，房企应降低对美元债的依赖度，不断优化债务结构，强化债务安全边界。

“传统住宅开发赛道面临增长瓶颈，但区域间的发展不平衡依然让房地产行业有一定的发展空间，城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产等方面的商业模式都还有很大的探索空间，在告别了高增长预期、放下包袱后，行业将进入新的发展阶段。”在潘浩看来，房企应优先打通自身的“造血”和“循环”能力，在销售端稳定资金输入，与此同时，新的一年信贷额度重置也对缓解企业资金压力有较大帮助。

(北京商报记者 关子辰 荣蕾)