住房金融环境由收紧转宽松 2022年房地产投资是否会延续去年全面下行态势?

巨头房企深陷债务违约、全年房地产投资增速创下近年来新低。有人言，2021年，对中国房地产市场而言是困难的一年。但不破不立，展望2022年，房地产投资是否会延续去年全面下行的态势?居民房贷利率未来是升是降?后续房地产市场金融又会怎么走?

4月13日，由国内财富管理行业高端智库植信投资研究院发布的《2021年房地产市场回顾与2022年展望》研究报告中，对多个问题给出答案。

回顾：

住房金融环境由收紧转宽松

回顾2021年房地产调控政策，整体呈现前紧后松状态。例如，从“三道红线”“房地产贷款集中度管理”“上调房贷利率”“严防经营贷”“消费贷”等多个关键词可以看出，金融监管在大部分时间内通过影响按揭贷款投放度，抑制了房地产需求较快扩张;不过至2021年末，政策转向“两个维护”+稳地价、稳房价、稳预期。报告指出，住房金融环境也由收紧转为宽松。

具体从2021年全年来看，报告指出，个人住房贷款扩张较慢，抑制了居民购房需求。例如，受房贷两集中政策的影响，个人住房贷款余额占金融机构各项贷款余额的规模降低，同比增速创下2013年一季度以来的历史新低。截至2021年四季度末，个人住房贷款余额同比增速为11.3%，较2020年四季度回落3.2个百分点。

此外，房贷利率前高后略有降低。与2020年年底相比，2021年前三季度，全国首套平均房贷利率从5.23%持续升至5.46%，二套房平均房贷利率从5.54%持续升至5.83%。四季度开始，部分城市开始下调房贷利率。截至2021年年底，全国首套房和二套房平均房贷利率分别为5.36%和5.74%，分别较8月拐点下调10个和9个基点。

展望：

首付比例可能进一步松动

展望2022年，报告预计，房地产政策明确“稳地价、稳房价、稳预期”目标，突出“因城施策”。在稳增长的政策大背景下，主基调偏暖。

具体来看，一是住房金融总体上将进一步回暖，居民房贷利率将小幅下调，个人按揭贷款增速有望回升;公积金和首付比例等政策可能会进一步松动，以释放合理的购房需求;二是地方公积金贷款需求将有所增加，部分城市调降首付比例。事实上，目前，北海、南宁、自贡等地方政府已放宽公积金政策，下调公积金贷款首付比例、提高公积金贷款额度。菏泽也成为2022年首个下调房贷首付比例的城市;三是有条件的城市取消限制性购房政策。例如郑州出台了“一揽子”政策，放宽限购限贷，鼓励棚改货币化安置等。另据不完全统计，截至4月初，全国已经有超过40个城市放开楼市调控政策。

值得一提的是，基于不少二三四线城市已出台降首付等房地产金融宽松政策，业内对一线城市是否跟进以及后续房地产金融政策也抱有较高期待。

对此，植信投资房地产首席研究员马泓在接受北京商报记者采访时指出，总的来说，对于一线城市而言，包括广州、上海、北京都有一些商业银行开始调降房贷利率，虽然调降幅度不及三四线城市，但方向上总体以支持为主。在他看来，一线城市调降首付贷款比例还是要视具体情况而定，比如上海因为疫情因素，整个住房销售市场出现了比较明显的缺口，后续是否会因为这一因素调降首付比例，从当前销售数据来看存在一定可能性。

“但必要性上还是要审时度势，毕竟一线城市住房需求比较旺盛，一旦放开力度过大，可能会对下一阶段，尤其是在年底甚至明年管控房地产风险带来不小的压力，更多可能是适度在金融政策上会有一些宽松的余地。”马泓说道。

此外，报告指出，与2021年房地产投资先扬后抑相反，2022年房地产投资在前期将延续低迷态势，但在房地产市场调控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地产市场景气度有望逐步企稳回升，房屋新开工或于三季度触底反弹，全年房地产投资增速小幅放缓至3.5%。

建议：

因城施策扭转悲观预期

报告认为，当前国内房地产市场处于下行筑底阶段，房地产投资增速放缓不利于宏观经济实现稳增长，也影响着地方政府土地财政收入。2022年初金融委会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案”。

因此，2022年房地产市场能否实现良性循环和健康发展的关键，是房企流动性风险和债务违约风险能否有效缓释。

针对当前房地产市场存在的问题与风险，报告提出多个建议。

一方面，要切实因城施策，改善住房需求，扭转悲观预期。建议提供稳定的信贷支持，增加公积金贷款额度，满足首次购房家庭贷款需求;加大供给侧结构支持力度，下调库存压力较大的部分二线城市和三四线城市的最低首付比例;对一线和重点二线城市违规购房行为保持高压监管政策;大力发展住房租赁市场，加大保障性租赁住房金融支持;摆正房地产行业在国民经济中的地位，金融政策应对房企进行公允评估。

另一方面，要创造宽松的金融环境，缓释房企现金流和债务压力，稳妥化解债务风险。建议商业银行应加快按揭贷、开发贷审批和发放速度，以满足房企合理资金需求;开发贷实施定向宽松调整，稳妥有序增加并购贷款;严禁商业银行及金融机构随意停贷、抽贷;对资质优良的房企增加直接金融支持;放松预售资金监管标准;加大房地产建设“后半段”的金融支持力度。

此外，还要综合考量和积极构建房地产市场风险监测体系。建议建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系。