“金融16条”迎优化 房企迎偿债高峰之际，将对其带来哪些影响？

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【资料图】

7月10日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》。《通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。

“综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定，延长有关政策适用期限。”中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示。

据悉，这次通知是在此前“金融16条”上进行的优化，延续政策重点在房地产开发领域，包括延长支持房企开发贷款、信托贷款等存量融资展期，延长专项借款支持项目相关人员尽职免责期限。

“此次延期的两条政策，主要涉及到违约贷款和配套融资等内容。若没有延期操作，当前一些违约贷款数量可能会增加；或是一些银行不愿意发放配套融资，导致保交楼资金出现新的压力。”业内人士表示，此次延期，是为了防范化解贷款领域的金融风险，同时确保保交楼方面具备可持续的资金注入。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次政策对稳定银行信托抵押物价值，从而稳定金融机构贷款资产质量，防范金融风险有重要意义。

“此次延期重点解决房企的存量贷款问题，从而给了开发商喘息的空间。这不仅有助于促进项目完工交付，实现保交楼，也有助于修复市场预期。”李宇嘉称。

给予开发商喘息空间

去年11月11日，中国人民银行、原银保监会联合出台“金融16条”，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面，明确了16条支持政策，其中两条政策规定了适用期限。

此次通知就是将其中两项政策适用期限进行了延续。

一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

二是对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。

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一家大型房企高层表示，贷款可以展期对房企而言非常重要，“可以展期的话，银行抽贷就不会那么紧，资金压力得以暂时缓解。”

“此次政策是监管部门根据市场形势及状况，灵活调整政策使用期限，以更好的支持保交楼和稳定房地产市场。”中指研究院企业研究总监刘水告诉记者。

而延长专项借款支持项目相关人员尽职免责期限，是厘清融资发放的责任。

“通过明确对新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责，由此最大限度缓解了发放主体的风险担忧，对于推动融资切实落地会起到明显作用。”张波告诉记者。

刘水表示，之前“金融16条”中是“自本通知印发之日起半年内”，此次延长专项借款支持项目相关人员尽职免责期限，也是相当于时间延长了一年半的时间。

房企将迎来偿债高峰

受访专家认为，出台该政策的背后是市场持续下行，房企融资环境严峻，仍面临较大的资金压力。

近期商品房市场销售端企稳不及预期、下调幅度较大。6月份，百强房企销售业绩下降28.1%，单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于去年同期。

房企融资方面，中指研究院数据显示，2023年上半年，房地产企业非银融资总额约4041.7 亿元，同比下降16.2%。其中，信用债同比下降7.0%，海外债下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%。

与此同时，三季度房企将迎来偿债高峰，但目前新发规模无法覆盖到期余额。

据中指院统计，今年7月、9月房企到期债券余额均超900亿元，为偿债高峰。而2023年1-6月信用债、海外债的发行到期债务比分别为73.6%、6.1%，总发行债务比为49.2%。

“上半年仍然有房企发生债务违约，并且有多家房企面临退市，房企风险仍在蔓延和深化，房企融资环境没有发生实质性改善，需要加大融资支持力度。”一位房地产行业分析师表示。

刘水认为，延长支持房企开发贷款、信托贷款等存量融资展期，延长专项借款支持项目相关人员尽职免责期限，均延长一年半的时间到2024年底，表明监管部门认为房企经营及融资正常化还需要一年半的时间。