王戈宏：华润有巢REIT有什么样的未来？ | 观点租赁圆桌演讲

王戈宏（华润置地长租公寓REITs平台总经济师）：谢谢观点，已经很久没有在台上讲了，今天很多都是我的老朋友。住房租赁在中国发展了十年，在座的张总、罗总都是十年前的创业者了。

我们很多人都躺平了，现在只有第一批还站着。在躺平之后我们发现，现在租房租赁是新的十年，要有新的模式，要有新的产业机会。

去年我们落在了保租房上，这个对中国的长租公寓是一个非常大的震动。

(资料图片仅供参考)

十年前非常热闹，但是十年后这个行业基本上都放弃了，我相信张总、罗总都有体会，投资人越来越少。

其实租赁行业对投资者是非常好的机会，去年华润有巢REIT上市刚上市的时候本来只融12亿，但是资金归集了1200亿，投资人用了一百倍的热情，这是很震撼的事情。为什么会这样？因为投资人对中国的住房租赁产业产生了新的观点和新的认识。

其实刚才我们说这是资管，资管的概念就是要有融投监管的闭环。很多人不敢投长租公寓，是因为没有渠道。如何让投资人钱不打水漂，如何让运营管理人创造价值？第一批创业者为中国奠定住房租赁行业做了重大贡献，做出很多价值，但是由于投资闭环没形成，所以这个产业就没有形成，现在保租房就开启了非常好的先河。

今天我就华润有巢REIT给大家做个介绍，分享一下华润有巢REIT的做法和创新。

去年12月9号上市时机构投资者的认购是213倍，资金募集归集到1200亿，如果这个行业没有大笔资金投入的话，只有奋斗是不行的。所以吸引投资人进入，给他们很好的回报，才有希望。

华润有巢REIT当年在IPO用了5年的时间，2018到2022年，有比较均衡的增长。现在项目35个，房间数2.5万，营业额6.5亿，在头部企业里不算高的，原因是比较稳健。按照华润置地的理念，是要有质量的规模化。因为进入比较晚，所以看到了之前很多坑，做起来非常的从容。

后来我总结了一下，为什么华润有巢能发布第一个公募资金？发现了三个方面，第一个方面，就是是做有质量的发展。经过十年来的发展，其实有质量的规模是一个最核心的，光有规模化就会遇到重大的风险，如果突然一个黑天鹅出现，规模就变成不值钱，这是最可怕的，规模越大越容易归0。

第二，华润有巢REIT现在营业额年复合增长在70%，关键的上海上市项目，大概是1600套左右，能在半年时间实现出租率98%，很厉害，这个换成我是做不到的。REIT的核心是给投资人回报，回报的核心是运营化管理、精细化管理。

第三，投资人要看到资产价值的创造，让投资人看到除了有现金流分红之外，资产是保值增值的。

这是一个发行历程，就是2018年8月到10月，华润拿了上海那两块地，周边很荒凉，租给谁呢？这是一个挺难的事情，非常难。

民营企业根本不敢拿，但是央企要承担社会责任，当时毫不犹豫拿下来了，拿下来之后花了三年的建设，建设之后在2021年12月开业，用了3到5个月就实现了满租。

其实一开始不知道能做上市，有时候吃点小亏好运能降临。到了2022年，很荣幸把保租房纳入了基础设施公募REITs，成为中国第一批上市的REITs，可以进行流动性策略的安排。

2022年的1月，这两个项目成为上海市保租房001号跟002号。这些不是有意安排的，都是做了之后在大势的推动下赢得的机遇。

我觉得跟华润置地的风格特别像，在全国做东西品质特别好，而且真的是很扎实，对品质管理特别严格，有的时候是有傻劲，觉得就干吧，但是干到最后好运就降临了。

华润置地在市场前景不明朗、投资回报无法预测的情况下，首批大胆的把地买下来了。然后，华润置地有非常强大的销售能力，又有高品质的运营效率，获得了比较好的稳定现金流，如果没有这个，第一批也不可能是他们。

第三个就是为上海的青年人提供了非常好的居所；第四个最重要，在两限的情况下，既要租金低，又要分配高，能做到4%非常不容易，这些方面是非常好的创新和担当。

接下来就是华润有巢REIT对投资人的价值，总结三个方面，就是实现“投融建管退”资产价值闭环。

作为开发商，把投融建管退做好非常难的，融是成本，管是相当难。我们中国有这么多的长租公寓管理企业，退和投又是金融领域的事情；第二，派息率2022年达到3.95%，这个市场化是做不出来的。第三，就是建立一个平台，把资本投资的整个链条打通了。

大家知道项目现在准备已经扩募了，但是扩募资产的标准、运作时间、资金来源跟扩募方式证监会有要求，而且融来的钱不许干别的东西，必须滚动投资。这对很多人是很难受的，想干别的事不能干，只能干保租房，融来的钱继续投资，继续滚动发展。

而华润置地有丰富高效的项目建设跟成本控制，能达到这么好的派息率，同样的成本下品质是很好的。再加上华润有巢REIT强大的营销率跟运营率，这几个方面是这个平台扩募最重要的几个点。

现在我们这个平台对全国保租房开放，如果大家愿意合作，直接帮大家进行资产的变现。保障房直接收购以及管理，是华润有巢可以为这些项目提供的有效价值。

有了公募资金，怎么样让项目多起来？第一个方面就是如何盘活市场化的存量，现在都是增量。

最近商业地产作为消费基础设施准备推出REIT，这就是增量，我们在保租房领域怎么做增量是特别重要的未来；第二就是资产收益跟国际如何接轨；第三是私募资金可以发了，与Pre-REITs资金形成资本市场一二级联动，这是一个大收入、大产出、低收益跟大资本的行业。

华润有巢REIT有什么样的未来？我们要成为一家基金管理公司，左边是基金，右边是有巢的REIT平台，最后实现退出形成真正的闭环，这个闭环会是投资人最向往的。

中国现在还没有真正的大规模发展，这是有巢给自己的定位，而不是简单的运营商，因为这是金融+运营数据化管理一体化的模式。

住房租赁十年前有几万亿，我觉得未来十年还有几万亿，所以有巢希望能做两件事：第一件事是作为新青年的美好居所，第二是成为资产价值的守护创造者，这是一个迎合国家战略最重要、最微观也最实际的行动。