李宇嘉：全国商品房销售面积跌幅明显扩大，开发商资金来源进一步恶化

8月15日，国家统计局发布1-7月份全国房地产的数据。1—7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%（按可比口径计算）；其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元，下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。

1—7月份，房地产开发企业到位资金78217亿元，同比下降11.2%。其中，国内贷款9732亿元，下降11.5%；利用外资30亿元，下降43.0%；自筹资金23916亿元，下降23.0%；定金及预收款27377亿元，下降3.8%；个人按揭贷款13950亿元，下降1.0%。

(资料图)

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评称：

1、1-7月新开工和供地下滑幅度扩大，7月骤降

1-7月份，新开工下滑24.5%，跌幅比上半年扩大0.2个百分点，供地数据未披露，但根据广发证券的统计，1-7月全国土地出让金18435亿元，较2022年同期下滑24%。注意的是，7月单月新开工、供地骤降的特征明显，其中新开工环比6月下滑30.2%，而5-6月份新开工环比都是增长的；7月土地出让金同比下滑幅度（46%）较6月扩大13个百分点。

2、销售下行、预期不稳是主因

主要原因在于6月份以来，新房销售同环比下滑幅度加大，特别是7月重点城市同环比下滑幅度超过30%，TOP30重点企业中大部分销售同比下滑幅度在30%-40%，即便是头部企业也出现了超季节性的下滑，抑制了开发商拿地、开工的积极性。同时，7月份以来部分稳健房企债券价格暴跌，第二轮暴雷潮甚嚣尘上，导致预期进一步转弱，也是新开工和拿地下滑幅度扩大的原因。新开工和拿地下降，拖累了施工和开发投资，1-7月份开发投资下滑8.5%，今年以来连续下行，且跌幅扩大。

3、销售面积跌幅明显扩大，销售额一季度以来首次负增长

1-7月份，全国商品房销售面积下跌6.5%，跌幅比上半年扩大1.2个百分点，其中住宅销售下跌幅度（-4.3%）扩大1.5个百分点，跌幅扩大幅度更大。1-7月份商品房销售额下跌1.5%，为一季度以来首次负增长。环比来看。7月单月销售面积和金额均“由正转负”，而且负增长的幅度分别为-46.1%、-44.7%，即6月到7月份销售面积和金额均骤然下跌。一方面，7月份是季节性淡季，另一方面开发商冲半年业绩后，推盘和促销的积极性有所减弱。更重要的是，7月份房企风险再次蔓延，各方对于后续市场的走势再次转弱，同时7月份表态优化调整政策后，居民也在等政策出台以决定后续的购买选择，这些都是导致7月份销售明显下行的原因。

4、开发商资金来源进一步恶化

1-7月份，开发商到位资金同比下跌11.2%，跌幅比上半年扩大了1.4个百分点，在去年同期下跌25.4%（为去年较大跌幅）的情况下，今年再次下跌11.2%，单月环比6月份均“有正转负”，且负增长幅度较大，可见资金链之紧张。其中，作为外源融资的国内贷款下降11.5%，跌幅扩大0.4个百分点，自筹资金下跌23.0%，收窄了0.4个百分点（贷款展期、国央企发债稳定等），显示金融机构整体对风险还是非常谨慎；作为内源融资的销售端，定金预收款下滑3.8%，扩大了2.9个百分点，按揭贷款下跌1.0%，为一季度以来首次下跌，主因是销售下滑，居民按揭买房意愿下降，并非是银行不愿意放款，事实上银行额度充裕，也非常愿意投放按揭。

5、销售均价上涨因结构性因素

1-7月份商品房销售均价同比上涨9.2%，住宅上涨9.3%，单月环比分别上涨2.6和3.1%，主因就是在市场较弱的情况下，中心区定价合理的高端改善盘成交占比扩大，结构性地提高了均价水平。但从国家统计局数据来看，6月份以来新房已经环比下跌，7月份预计跌幅扩大。单月同比方面，7月份商品房价下跌0.3%，住宅均价弱势增长0.8%，在中心区成交占比增加的情况下，意味着开发商降价促销是主流。

6、下一步市场走势

在房企风险爆发预期下，加上房价进一步下跌已经形成预期，而居民端在就业、收入等方面并未明显改善，预计三季度销售、开工、土地等主要市场指标将弱于二季度。当然，近期各地积极纾困楼市，热点城市开始降低二套房首付比例，一线城市也在酝酿政策，国家也在出台各项扶持民企融资的政策，推进城中村改造。近期央行再次下调政策利率MLF，预计接下来房贷利率还会下降，从而对需求进行托底，但这些政策能缓解下行态势，但根本的问题未解决，在供大于求的新形势下，难以扭转下跌的态势。