谢逸枫：四招王炸政策能否挽救2023年楼市金九银十

文/谢逸枫

(资料图)

2023年楼市将迎来金九银十关键时刻，国家连续出手四招王炸，稳房价、稳地价、稳预期、防风险。大家最为关注的是楼市四招王炸政策，能否救市楼市，金九银十能否如期而至，有待观察。

挤牙膏式的房地产救市7月中下旬第一轮冲击波后，8月底开启房地产救市第二轮冲击波。政策调整的思路、逻辑来看，二轮救市如出一辙，都是强调重在已出台的供应端、需求端房地产救市政策。

三、二部门明确推动落实“认房不用认贷”、“置换免个税”，“公共租赁住房税收优惠”、“房地产再融资不受限”的四大招房地产救市政策看，覆盖的范围比较大、力度比较大、规模比较大，重点是能否全面、及时落实政策。

总体看，四大招房地产救市政策，利好以下的上市房企、热点城市的购房群体。首先是央企、国企、城投上市房地产企业。其次是综合性的上市股份制大民营房企，最后是业绩稳定、债务稳定的上市大民营房企。

对于购房者来说，一类是购买不起商品房的刚性首次租房的住房需求。二类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子置换房的改善性的住房需求。三类是在常住地外其他城市有过房贷记录，但本地无房的首次、改善性需求的购房群体。

接下来四大招房地产救市政策将进入执行、落地期。关键的是银行、地方、交易所是否在政策窗口期，未来两周内大概率的全面落实政策。否则政策再好，无法落地，等于空谈效果。值得注意的是靠这四大招难以拯救房地产市场金九银十。

第一招为8月25日，三部门推动落实7月27日住建部的二降一减免、认房不认贷的政策。住建部、央行、金监局发了关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

明确规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。意味着政策并非一刀切。在一城一策和地方主体责任的情况下，考虑到城市的供需存在差异性，目前不适合自上而下统一调整政策部署，应该将政策调整的权限下放地方。

对于一线、二线城市来说，若积极调整认房又认贷政策，通过降低首付款和降低月供款及低税费的渠道产生显著的减负效应，降低居民购房成本。将使更多改善需求的购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率、税费优惠。

“认房”、“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时认定是否是首套房的参考标准。最严格的认定标准就是“认房又认贷”，就是不仅要看购房家庭名下是否有房，还看购房家庭是否在全国有过贷款记录，一旦有房或有贷款记录，算作二套房。

“认房”是指银行在发放房贷时，参考购房家庭在当地名下实际拥有住房套数。“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录(包括公积金贷款和商业贷款)来确定贷款比例。

“认房不认贷”政策是部委的文件，能否全面、及时的调整、落地，关键是看地方、银行能否落实。目前包括北京在内的众多城市，政策都是因城施策、因区施策。这次三部委是给出了“认房不认贷”的具体标准，各城市何时实施，还要看各城市最终落实。

第二招为8月25日，除首套房贷款“认房不用认贷”政策外，居民换购住房退税优惠将延续。财政、税务总、住建部发了关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，延续“置换免个税”政策至2025年12月31日。

这个政策的目的很明确，即通过降低交易成本的方式，不仅满足了改善性住房需求，激活市场需求，又可以促进房屋流通的良性循环。随着购房交易成本的层层降低，叠加“认房不认贷”的落地，改善型需求能彻底释放。

第三招为8月25日，继续实施公共租赁住房税收优惠政策。财政、税务总发了继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告，免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、个人所得税、房产税。

这个政策的目的很明确，即通过降低投资、经营、开发、管理、交易税成本的方式，不仅满足了首次性住房需求，满足市场需求，又可以促进房屋流通的良性循环。最为关键的是解决了部分低收入人群的住房问题。

第四招为8月27日，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。为活跃资本市场，财政、证监和三大交易所联合祭出政策组合拳，印花税减半、IPO与再融资收紧、规范减持、降低融资保证金比例，可谓是四箭齐发。

根据六项安排的第六项规定，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。值得注意的是此次专门提到房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，进一步表明“活跃资本市场，提振投资者信心”的坚决态度。

毫无疑问，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，这一条政策的涵义是即使上市房企亏损，都可以再融资，对房地产上市公司来讲，属于重大利好。尽管通过股市再融资来帮助房企破局，总体上难度大，却释放了利好政策。