动辄几十万，房地产中介费真有望下降吗？

房屋买卖作为民生领域最大额的交易，长期以来，“居高不下”的中介费广受诟病。近日，住建部、市场监管总局发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，涉及“合理确定经纪服务收费”的部分尤其引发市场关注， 房地产中介费用是否真的有望下降？

五一假期后，北京市朝阳区的王女士通过某中介平台相中了一套心仪的二手住宅，临近网签，她却产生了动摇。

王女士 ：一套820多万的房子，中介费用太高了。最低2.6%，也得21万多，相当于夫妻俩一个人1年工资了。中介费加上装修最便宜40多万进去了，还不如买一个新的。新房没有中介费。

(资料图)

最新数据显示，北京市二手房挂牌量已突破11万套，当前北京二手房交易占到房地产交易量80%以上，中介费都由买方承担，而不少二手房交易都属于置换，也就是“卖一买一”的连环单，高额中介费用便成了结结实实的的交易成本。准备从顺义区搬到海淀区购房的张女士说：

张女士 ：第1套房子也是在中介机构买的，第2套也折扣比较少。交易成本完全就面向了消费者，大中介任何条款都言必称是“公司规定”。连环单相当于第1套房子在5年内被收了两次中介费。出租也是另外收钱的，利率不降，中介现在也很贵。

二手房买卖流程

记者走访北京多家房产中介机构发现，首套房契税1%，中介费甚至超过税金的2倍。各家中介费参考定价基本是按成交价的2.2%收取居间服务费，用来服务房源搜索、签约、贷款等事项，此外，再要另加0.5%的服务保障费。北京市房地产中介行业协会数据显示，北京市3、4月二手房买卖网签量分别为2.3万套和1.4万套。排名靠前的中介机构“链家”，3、4月同期分别成交9100多套和5000多套。链家2.6%-2.7%的中介费用，已基本接近二套房的契税3%，朝阳区某门店的业务经理小程（化）介绍：

链家经纪人 ：二套房契税是3%，如果在链家交易过房子或连环单，最低可以到2.35%。如果说不是连环单的话，那可能就得在2.7%的基础之上申请打折。

北京市二手房市场地图，链家贝壳app截图

链家当前的中介市场执行费率

另一家中介机构“我爱我家”朝阳区东部某片区的一位经纪人小布（化）介绍，现在该公司二手房交易中介费可以执行到2.18%，连环单可降到1.8%上下。各家服务大同小异，“我爱我家”该片区主要面向300万到500万的刚需房产。

“我爱我家”经纪人 ：400万的2.18%是八九万，代理各种手续这都是费用，有没有人说嫌这个贵，有啊

我爱我家的交易流程与收费标准

5月8号，住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，强调依法开展反垄断调查，要求房产中介合理降费，引导交易双方协商经纪服务费用。目前北京市场除了1%-3%的契税税金，短期看，中介费用依然是购房成本的大头。房地产分析师张大伟认为， 缺乏市场竞争是高价中介费成立的主要原因 ：

张大伟 ：过去有可能房子20、30万一套，中介费点算下来几千块钱。最近十几年的时间，房地产翻了10倍、20倍的。中介服务没有增加的情况下，中介的费用涨了太多。老百姓还是觉得中介费高，就是因为房源绝大部分还是在大中介。明码标价的都不违规。但规模导致大中介缺乏市场竞争，是高价敏感的一个原因。

具体来看，一些中介往往对卖房者提出独家代理售房要求，房源一旦被某中介拿下，便打上“独家房源”“VIP服务”等标签，成为牵制购房者的筹码。以王女士购房经验为例，她认为，动辄几十万的中介费用难以接受。

王女士 ：这一套房源就在他一家挂了，可是如果有500套房子都是所谓“独家”， 涉不涉及垄断 ？费用其实挺单一的，买下来如果出租，还要再向他交托管费。假如一套房子300万，全款的人也是7万块钱的中介费。只付首付100多万的人，同样还是7万多块钱的中介费，压力挺大。

本次两部门发布的《意见》强调， 房地产经纪机构不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用 。据了解，也有各类新机构正在加入中介行列，例如有一些网络博主以购房指导的形式，带货中介服务；也不乏物业租售部重新整合，深耕片区。朝阳区望京一家物业单位的常先生注意到， 市场竞争可能会引起中介费用下降 ：

常先生 ：整个竞争也变得更加卷，可能会更低，这两年兴起的比如万科的物业租售部、龙湖、中海这些大一点的物业公司都搞了租售中心。

虽然有多样化力量参与，不过， 大平台机构交易量占比高的局面，短期内仍不会发生大的转变。 目前北京市场上，“麦田”房产的中介费可以到2.2%，“21世纪”的由于加盟店的模式成本可以下降一些，中介费可以执行到1.5%。而 摆脱大中介居间服务，经由个人成交的房屋还是少数 ，“我爱我家”朝阳区东部某片区的一位经纪人小布（化）介绍：

“我爱我家”经纪人 ：跳单的也很多，但单独去找的话挺难找的，这么大的北京你也不知道哪个房子是什么样，链家比我们还贵，但就我们两家是大的公司。

对于大型中介机构降费难的根本原因，某网友购房互助群的群主曾先生解读，前几年楼市效益较好，各大中介机构不断扩张，通过增加投入来拉高估值。当前成交量下降，中介费太高难以为继。

购房群主曾先生 ：太高，2.7%，这么高不是因为说他服务质量多好，根本的原因在于它的成本太高，新房代理也干一个、包租业务也干一个、APP也要搞，弄个几万人团队，成本能下得来吗？

据了解，头部中介机构的成交量占到二手房市场成交量的75%以上，那么， 《意见》中关于中介费用的下调是否真有空间呢？ 记者致电北京市市场监管局，热线工作人员介绍：

北京市市监局热线人员 ：目前没有这方面的文件，后续如果有相应的配套，会在市局官方网站发出。

北京市房地产中介行业协会的工作人员介绍， 目前执行的2.7%行业参考价 ，也是一段时间以来博弈的结果，适应当前地方市场最新态势的中介费用办法，还有待进一步细化。

协会工作人员 ：后面是否会降，我没法回答。本身是市场经济，虽然指导性文件出了，降不降也得是看企业。早20年前咱们北京的中介费能到3%，现在已经是降过之后了。

这次两部门发布的《意见》与此前二手房“带押过户”等政策的目的是一致的，都是要降低不动产交易流转过程中的各种非必要成本。如何降低交易成本，实现市场良性循环？房地产分析师张大伟认为，现在“平台、中介、代理”这三种不同功能全部聚集在中介机构，造成了由买家单边付款的市场现状。 要降低交易成本，首先要在市场机制层面，降低平台控盘效应 ：

张大伟 ：虽说是市场行为，但规模较大，基本上一线城市和大部分二线城市房源还是卖家说了算。中介就占据了绝对优势，他把控了房源，就好像法院打官司，不能一个律师你代理了原告，同时又代理了被告，存在着损害一方权益的可能性。买方又承担了高房价，卖方的话又不用交中介费。所以出现呼声。

张大伟认为，可以尝试实行买、售双方客户各自都请经纪人，避免机构两头代理。

张大伟 ：现在中国其实双边代理，有点像古时候的那个媒婆，中介为了撮合交易，它必然会损害或者说必然没有顾及一方的权益。要解决这个办法的话，我觉得可以尝试单边代理，国外的叫单边代理，只服务卖房子或只服务买方一方，会帮助一方尽力争取更多的权益。单边代理就是买卖双方都交中介费，那这样收费也毋庸置疑。

上海跃平律师事务所房地产领域律师杜跃平也认为，头部中介机构高投入打造出来的市场优势地位，不能滥用。所谓独家销售，应该标注独家销售签约时间。

杜跃平 ：我们国家反垄断法第十九条规定，超过50%的市场地位，占有市场1/2以上，首先它已经有了市场的支配地位。这样的中介，不能发生滥用市场的支配地位，独家市场销售的行为应该在注意一个时间限制，比如说是三个月，一个季度。在目前在这一两年大势情况不太好的情况下，有时候部分学区房地区，部分豪宅房，有时会出现个别中介独揽和控制哄抬的个别行为。

杜跃平介绍，本次两部门《意见》细化落实中，可以进行部分限价试点，利用政府数据，减少中介控盘，试点简化中介交易流程，作为降低交易费用的尝试。

杜跃平 ：市场经济的范围之下，具体地方和区县的价格管理部门或者是房地产交易管理部门，可以试行看看能不能找到一个相对好的中介费用的合理区间，降低降低交易费用。

杜跃平还解读，当前，居民对房价预期不再那么乐观，对交易成本比较敏感时，需要降低交易成本，减少市场良性循环的障碍。

我们也看到，要实现房地产市场的良性循环和健康发展，有关部门除了对房产中介保持高压监管态势，还应进一步简化房屋交易流程、降低交易门槛；而作为二手房交易中不可或缺的一环，房产中介应在优化服务内容和提高服务质量上下功夫。消除不合理成本，同时将合理的成本显化出来，房地产经纪行业才能步入高质量发展轨道，支持刚需、改善才能更顺畅，良性循环才能实现。

记者：晨光

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