深圳二手房交易新规重构中介市场规则

作为一个以二手房交易为主的城市，面对二手房业坐地起价带动房价快速上涨等问题，深圳2021年起将楼市调控重点转向二手房市场，推出二手房成交参考价机制和二手房“单边代理”交易机制。作为全国最早启动二手房调控的城市，深圳二手房市场经历了巨大变化：参考价机制成效已显，市场预期极速回调致量价齐跌，新房市场也受波及；交易新机制致市场规则重构，或有望解决部分市场顽疾。

二手房市场继续下探

“现在是买方市场，不降价没人去看房。”深圳乐有家的经纪人刘先生说，目前中介大力推广的房源，都是接近参考价的笋盘，业主因为某些原因着急出手，不仅降价，还愿意帮买家补齐中介佣金。“一般二手房交易，是买卖双方各付1.5%的佣金。但现在市场不好，如果买家只愿意承担0.8%，有的卖家宁肯承担2.2%，给我们补齐3%的佣金。”

二手房成交量持续探底的原因在于深圳出台二手房成交参考价机制，并且商业银行依照参考价发放住房贷款，收缩了购房者的金融杠杆，最终导致市场预期扭转。

2021年2月，深圳市住房和建设局以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手房成交参考价。当时，市场反应参考价普遍低于市场价，引发不少争议。例如深圳“网红盘”华润城润府此前挂牌单价超过18万元，政府参考价定为13.2万元。

负责参考价评估工作的深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋表示，27%的小区位于热点片区，存在挂牌价高于实际成交价10%以上的价格虚高等炒作现象。“所以，的确有的小区参考价与市民感受到的业主报价差距在三成以上。”

参考价机制发布前，市场普遍认为，月均成交5000套是深圳二手房市场的“荣枯线”。2020年高峰期深圳一个月成交了1.34万套二手房。

但由于银行根据参考价发放住房贷款，成交价和参考价之间的差价都需纳入首付款，深圳二手房市场形势急转直下，月成交量持续走低，2021年二手房仅成交40699套，下降近6成。2022年1月，深圳二手房成交量继续下探，仅成交1557套。

二手房交易量的大幅收缩，给房产中介机构经营带来困难。深圳链家景田南店的门店经理林雄伟说，参考价出台后，（门店）有好几个月都没有成交二手房。直到去年年底，一个月也就能成交一套。今年以来，二手房市场活跃度依然不高，到现在一套都没成交。“有客户上门看房，但带看量相对来说还是少，而且客户还价都很低，业主接受不了。”

随着时间的推移，成交量低迷带动二手房挂牌价出现松动态势。如今，“接近参考价放盘”是中介挂牌推广的标配。深圳中原研究中心发布的数据显示，2021年12月，有63%的样本房源挂牌价格跌幅在5%至10%之间，19%跌幅在5%以内。

林雄伟介绍，该门店维护的二手房房源，挂盘价基本上跟之前的市场价格差不多。“不太着急卖的业主，报价略有松动，但幅度不大。非常着急卖的业主，定价会更靠近参考价，但量很少。”

二手房交易新规重构中介市场规则

中介机构累积的房源“瞬间归零”，忙于“抢客”，发布“一对一”管家式卖房服务广告，争取拿到卖方的独家委卖合同。行业协会发布通知，严禁中介以“返佣”“定金”等不正当方式诱导消费者签订委卖合同，并对涉嫌引导卖方解除与其他中介方签订委卖合同的中介机构进行约谈……2021年11月，深圳上线新版二手房交易网签系统重构了中介市场规则。

新系统通过与民政、社保、不动产登记等多部门的数据对接，将挂牌、委托代理、产权核验、购房资格查验、网签备案等环节全面线上化，并纳入政府监管。此次系统调整带来了中介行业经营模式的两大变化：一是从“多方委托”变为“独家委托”；二是从“双边代理”变为“单边代理”。

以往，业主卖房一般会把房源委托给多个中介机构挂牌销售，存在“跳单”等纠纷隐患，买卖双方可能为了少支付中介费，绕开已经提供服务的中介，自行成交或者选择收费更低的中介成交房源。2021年1月深圳就发生过网络平台博主发布购买的房屋视频后被指“跳单”事件，博主、经纪人和深圳市房地产中介协会都就此发声，一度闹得沸沸扬扬，最终还上了法院。

新系统规定在同一个时间段内，卖方只能把房源独家委托给一个中介机构的一位经纪人挂牌销售。记者从中介机构了解到，签了委卖协议后，二手房网签必须由签约的经纪公司操作，可以避免“跳单”争议。深圳市房地产中介协会认为，此举倒逼卖方谨慎选择为其服务的中介和经纪人。因此，中介从业人员今后将更有动力制定长期职业规划、珍视其信用信誉、提升专业能力。

此前，二手房交易存在中介“吃差价”问题。2021年2月，深圳市民李先生在购买一套价值1940万元的房产过程中，意外发现自己手里的和中介机构留档的三方合同所写购房金额不一致，揭开经纪人收取了60万差价的违规行为。

新系统打破了以往买卖双方委托同一家机构，甚至同一名中介的模式，建议买方委托与卖方不同的中介机构购置房产，促使买卖双方与各自的受托中介机构形成单边委托关系。中介方“各为其主”，只向自己的委托人负责，以争取委托方在实际交易中的利益最大化。

由于目前二手房市场处于低迷状态，新系统解决市场顽疾的作用是否能有效发挥还需要进一步观察。

新房市场不再需要积分排名购房

长期以来，深圳房地产市场交易以二手房为主，占比达七成。因此，深圳的房价实际上由二手房价格走势决定。实行二手房成交参考价机制后，深圳出现了自2007年以来首次二手房成交量低于新房的局面。国家统计局数据显示，自2021年5月起，深圳二手房价格已连续8个月环比下滑。二手房市场量价齐跌传导至新房市场，遏制住了此前因一二手房价格倒挂而出现的“打新热”现象。尤其是到了2021年四季度，新房市场也呈现出了后劲不足的问题，甚至网红盘也遭遇了“滑铁卢”。

华润城润玺一期2020年11月开盘吸引万人抢房，而2021年12月开盘的华润城润玺二期，售价没变，房源数量基本没变，但开盘当天却有约200套没卖掉。这一现象充分说明了购房者市场预期扭转，下手越来越谨慎，信心不足。

除了少数条件特别硬的新盘，很多新盘都不再需要积分排名按分购房了。伴随着新房市场回归冷静，不少开发商采取促销手段，也增加了和中介机构的转介合作。贝壳深圳新房策略顾问中心的数据显示，2021年9月，深圳新房代理渠道开通率迎来拐点，提升至77%，此前开通率约60%。

记者春节后走访了多个新盘售楼处，每个售楼处都“非常空旷”，其中两个只有记者一组购房者，最多的一个也只有三组购房者。

佳兆业云望府位于华为所在的坂田片区，1月7日拿到预售证，推出130套房源，目前还剩一半房源待售。现场除了记者外，还有两组购房者看房。销售人员告诉记者，售楼处大年初三就营业了，但春节期间客流少，每天就两三组客人。开盘时推出过9.95折叠加送物业费的促销活动。由于佳兆业陷入现金流危机，售楼处专门公示了龙岗区住建局给购房者的提示，请购房者务必将定金、首付款等预售款项转入项目资金监管账户——广东省深圳市龙岗公证处六号。资金由龙岗区住建局、龙岗公证处和中国银行共同监管，以确保项目资金专款专用，实现“保交楼”目标。

与此同时，房地产市场另一个现象再度卷土重来：期房业主对未交付的房屋质量敏感度大幅提升。

近期交付的位于深圳光明区的华润置地公园九里花园，一些业主因小区临近高速公路存在噪音污染问题拒绝收楼；仍在建设中的位于深圳宝安区的尖岗山壹号花园，被业主投诉外墙材料与购房时销售人员介绍的不一致。