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商品房何时以套内使用面积交易

来源：经济日报时间：2022-03-23 09:38:57

亢舒

按套内使用面积计价交易是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。如果改为以套内使用面积进行计算，将提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度。

近些年，每到全国两会召开之时，总有不少代表委员呼吁购买商品住宅时应“取消公摊”的问题。今年两会期间，“取消公摊”再登热搜。

目前，我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积，一般说来，建筑面积和实际使用面积之差就是所谓的“公摊”。现实情况中，“公摊太大，得房率低，不清楚公摊面积的构成”让购房者感到纠结；公摊面积缺少标准，管理混乱，也可能让购房者利益受损。让公摊面积更透明，以套内使用面积交易等呼声日益增高。

其实，商品住宅的入户厅、电梯、楼梯间等势必会占去一定空间，形成公摊，一些高层带电梯的住宅公摊在20%-30%已是司空见惯。公摊面积不是越小越好，如果这些公共空间缩水，居住品质也可能随之降低。公摊面积大小，应该由开发商依据相关法律法规，根据广大居民的实际居住需求以及目标客群的定位确定。

购房者之所以对“公摊面积”积怨已久，主要不在于公摊面积的大小，而在于公摊面积不透明。尽管开发商在出售房屋时，应该按照相关要求分别标注建筑面积和实际使用面积，但购房者按照建筑面积购房，为公摊付费，由于缺乏专业知识和公摊面积计算的复杂性，很少有人能算清楚开发商告知的公摊面积是否准确，只能开发商说是多少就是多少。个别开发商将本不该计入公摊面积的人防工程地下室、保安室、管理用房等面积也计入公摊面积。于是，为公摊付的这部分购房款成了一笔糊涂账。如果公摊面积不实，不仅可能多付了购房款，未来的物业费和取暖费也都将随之多支付。应该说，当前公摊面积的计算因为不透明而缺乏公信力，信息的不对称可能让消费者权益受到损害。

不仅如此，与公摊面积相关的一些收费和收益也存在争议。比如，一些公摊面积是不供暖的，但取暖费是按照包含公摊部分的建筑面积收取；还比如，物业公司服务的是公共面积，基本不进行入户服务，可物业费还是按照建筑面积收取。不少购房者认为这些都有不合理成分。此外，公摊面积的购房款和相关费用“摊”给了业主，而在很多小区，公摊面积所产生的收益比如广告费等却为开发商或物业所有，很多并未用于广大小区居民。

该如何打破人们对公摊面积计算的不信任，让大家明白付费，放心购房？以套内使用面积进行交易，亦即不再对公摊面积支付购房款和计算取暖费等，不失为一计良策。按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。如果改为以套内使用面积进行计算，将提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度。

更为重要的是，以套内使用面积进行交易，一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。从技术角度明确按套内使用面积交易有利于消费者权益保护。

住宅建筑以套内使用面积交易能够更加公开透明，杜绝不规范，堵住漏洞。早在2019年2月，住房和城乡建设部就《住宅项目规范(征求意见稿)》向社会公开征求意见时，就曾将“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”写入征求意见稿，当时引发社会关注。这表明，监管层高度关注以建筑面积计算和交易面临的弊端，并极有可能将“以套内使用面积进行交易”作为解决路径。

应该看到，以建筑面积交易已经是多年形成的习惯，转变为以套内使用面积交易很难一蹴而就，可以分步骤、分阶段逐步进行调整。当务之急是，堵住当前公摊面积带来的漏洞，加大监管和审核力度，对公摊面积的设计和测量标准进行统一、规范、细化，切实保障好广大购房者的利益。

关键词：公摊面积使用面积