新房价格连降7个月、去化周期超30个月……哈尔滨刺激楼市再放“大招”：取消限售

短短半年内，哈尔滨两度放松楼市调控。同时，哈尔滨也是首个取消限售的省会城市。

3月23日，《每日经济新闻》记者从哈尔滨市人民政府网站获悉，哈尔滨住房和城乡建设局（以下简称哈尔滨住建局）经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称《调控通知》）已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。其中就包括哈尔滨此前实行的主城区6区限售政策。

值得注意的是，据易居研究院数据，今年1-2月，哈尔滨商品房存销比均在40以上，分别是42.9、48.5，均为去年同期的两倍左右。与此同时，2月份哈尔滨的新房供应面积同比增长33%。安居客数据也显示，3月至今，哈尔滨新房均价为11756 元/平方米，环比2月下降0.95%；二手房均价为9515元/平方米，环比2月下跌1.53% 。

中指研究院指数事业部分析师孟新增分析认为，今年以来，中央多次强调“充分释放购房者需求”和“满足购房者合理的购房需求”，各地积极落实因城施策，房地产调控政策逐步向需求端侧重，购房者置业情绪略有好转，但整体预期仍偏弱。若哈尔滨废除限售政策落地实施，预计未来或将有更多城市效仿跟进，主动积极调整。但在“房住不炒”的主基调下，热点城市调整预期较小，但预计更多涉及市场调整压力较大的城市。

来源：哈尔滨住房和城乡建设局官网

半年内两度松绑

在哈尔滨2018年发布的《调控通知》中，要求实行区域性限售政策。在主城区6区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。

此次哈尔滨废止《调控通知》，意味着上述实行了近4年的限售政策也将取消。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，哈尔滨本次拟废止限售政策，充分说明限售政策的意义不大。对于一些过去阶段性的收紧政策进行废除，也是基于市场和形势的变化而调整的。废除限售政策，标志着房地产政策约束和捆绑的内容减少，也是楼市政策放松的一个重要体现。

除了限售政策，当时《调控通知》还要求提高公积金贷款条件，将个人贷款还贷能力系数由0.5调整为0.4，还严格控制二套以上购房的首付和利率标准。

事实上，在2021年10月打响的“救市”第一枪中，哈尔滨就已经调整了公积金贷款条件，比如放宽年限，二手房公积金贷款房龄提高至30年。同时，将公积金个人住房贷款可贷额度的计算倍数调整为借款人（包括主贷人及共同申请人）公积金账户余额的20倍。

在孟新增看来，此次哈称滨取消限售，调控政策进一步放宽，也说明当前哈尔滨楼市调整压力较大。哈尔滨之前虽然政策已多处放宽，但效果有限。此次主动废除和修正，有利于促进合理需求更好的释放，使市场更好的稳健发展。

据国家统计局数据，2022年2月，哈尔滨新建商品住宅销售价格环比下降0.9%，同比下降3.8%；二手房环比下降1.0%，同比下降3.4%。自去年8月份以来，哈尔滨新房销售价格环比持续下跌。

安居客数据也显示，3月至今，哈尔滨新房均价为11756 元/平方米，环比2月下降0.95%；二手房均价为9515元/平方米，环比2月下跌1.53% ，同比去年同期下跌4.90%。

记者查阅易居研究院数据发现，今年1月、2月，哈尔滨的存销比都在40以上，分别是42.9、48.5，均为去年同期的两倍左右，2月份哈尔滨的供应面积同比增长33%。

库存方面，克而瑞数据显示，截至今年2月末，哈尔滨库存同比涨幅高达120%，去化周期大于30个月，库存风险继续增加。

政策放松新形式

除哈尔滨外，今年以来，已经有佛山、苏州、东莞等地在人才购房、贷款、新房限价上出台松动政策。3月初青岛即墨区也改变了限售政策，新房销售限制由拿证满5年改为网签后满5年，二手房满两年即可交易。

值得注意的是，哈尔滨本次是采用废止以往调控政策的方式放松。

“此次哈尔滨的既有政策废除，也是政策放松的一种新形式。换句话说，政策放松不完全会体现为各地出台一些放松性的条款，可能也会体现在对一些既有过于严苛、过于收紧的政策进行取消。”严跃进认为，限售放松至少使得一些房源可以有流通的机会，二手房的交易回暖，客观上也会使得一些房东有能力去换房，进而促进新房市场交易的活跃。

3月22日，苏州多家银行的首套住房贷款利率降至4.6%，与LPR利率持平，为近5年来新低。横向对比来看，这一利率在全国一二线城市中也是较低的。

3月19日，广西壮族自治区市场利率定价自律机制召开会议，商定下调部分城市房贷首付比例。在南宁市区已拥有一套住房的，再次购买普通商品住房的商贷最低首付比例由40%调整为30%，北海、防城港首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%。

“房地产政策中，过去更多体现为金融政策的放松，但是各地‘五限’政策的放松节奏比较慢，各地需要基于市场情况主动作为，积极调整，尤其是要牢记近期国家各部门明确的思路，即“慎重出台收缩性政策”，多从房地产市场交易活跃的角度出发，积极促进市场行情复苏。”严跃进续称。

对于哈尔滨本次取消限售的预期效果，孟新增表示，自2021年下半年至今，哈尔滨楼市下行明显，叠加数次疫情反复影响，市场成交一直探底，购房者保持观望态度。为稳定房地产市场健康发展，政府多次并及时发布扶持性政策。此次取消限售，一定程度上会激发二手房置换需求，但当前购房者置业预期较弱，居民消费更趋理性，预计对房地产市场影响效果有限。