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公摊面积不能是一笔糊涂账

来源：南方日报时间：2022-03-25 07:51:20

■扶青

商品房公摊面积是否应取消？近日，住房和城乡建设部发布关于《住宅项目规范》第三次公开征求意见的通知，其中未提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，尤为引人注目。

之所以说引人注目，一方面是关于公摊面积的争议一直存在，今年全国两会上，多名代表委员再次提及该话题，持续引发热议。另一方面，2019年第一次征求意见时，《规范》明确提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。当时，文末起草说明提到：目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。而最近两次征求意见，该条规定已消失不见。

“公摊面积伤民”，应该说是一个不争的事实。原因在于，公摊面积缺乏法律依据和制度约束，导致计算系数不统一、不透明。同样的建筑面积，有的是90%得房率，有的只有70%，有的甚至只有60%，究竟是怎么算的，算得准不准确，只能由开发商自说自话。而普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，一把尺子量不透，买房就像“开盲盒”。

讨论热烈之际，还有一个被网友普遍提出的疑问：如果房屋总价是一样的，无论采用建筑面积还是使用面积，唯一有差别的只是单价而已，那么有何必要取消公摊面积呢？有学者对此作出了形象的比喻：有整只出售的榴莲，也有去壳出售的榴莲，虽然后者单价偏高，但是可以避免榴莲壳重量对价格造成的不确定影响，更让人有“所见即所得”的安心感。

道理并不复杂，但《规范》在相关表述上的变动，说明取消公摊面积并没有想象中那么简单，可能会面临各种各样的阻力。譬如，已经购房的人默认了公摊面积，没有购房的人只为使用面积买单，会不会破坏现有的房价体系？公摊面积不是孤立的，还伴随物业费、取暖费、测绘费等具体支出，影响电梯井、管道井、楼梯间等公共空间的保养维护，由此带来的利益冲突又该如何调整？如果公摊不计价，会不会导致开发商缩小公摊面积，影响居住体验？

尽管这些因素需要通盘考虑，但从实践来看，取消公摊并非完全不可行。如早在2002年，重庆市就以地方规定形式要求以套内建筑面积作为计价依据。而发明了公摊面积的香港，若干年前也将之取消。当时，香港统一了新房计价方式，给二手房设立过渡期，允许建筑面积计价和套内面积计价同步并存。这些好的经验和做法，值得我们借鉴。

改革是一个复杂的系统性过程，假如取消公摊面积暂有难度，也不妨碍明确改革方向，因地制宜分步骤有序推进。如在不动产权证书上统一加注“使用面积”，为取消公摊做准备，或者加强源头治理，明确公摊面积范围和标准，坚决防止开发商在公摊上搞猫腻，坚决防止“公摊面积伤民”的情况发生。

关键词：公摊面积使用面积