全国首个同时放松“两限”城市诞生 2022年已有60余城松绑楼市调控

每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤

衢州市人民政府4月1日消息，衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称《通知》），取消限购，松绑限售政策。

这是全国第一个限购、限售政策同时优化的城市，具有很强的信号意义。

同日，秦皇岛也发布解除限购政策，自4月2日起，购买存量房（二手房）的购房人申请购房资格核验时只提供本人有效身份证件。

3月份以来，已经有包括郑州、哈尔滨、青岛、福州、衢州、秦皇岛在内的六城对限购限售政策进行了松绑或取消，充分说明调控放松进入新阶段，即从此前降低首付的做法转变为对“五限”政策的松绑。

为什么是衢州？

《通知》指出，支持合理住房需求。非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。

在优化区域限售政策方面，《通知》表示，本通知发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出让公告里有特别约定的除外。

中梁地产金丽衢片投资负责人刘杰雄告诉《每日经济新闻》记者，这次政策是对去年8月政策的解封。2021年7月和8月，在不到一个月时间里，衢州两次加码调控政策，目的是抑制投机炒房行为。

刘杰雄告诉记者，衢州市场的特点是当地居民投资比较弱，以刚需客为主。可以说，这是一座投资客和刚需客占主导的城市。

衢州楼市最疯狂的时候，一个公务员家庭（夫妻两均为公务员）甚至会把房子卖掉，拆成三套房子的首付，用公积金来还月供。

一位衢州当地的中介告诉记者，当时政策出来之后，衢州城南火车站万达板块有一个德信众安云芝城里项目，是低总价刚需盘，均价1.5万元/平方米左右，配套和学区比较成熟。但这个项目入市之后销量起不来，就是投资客退场导致的，直到现在还没有售罄。

“当时开盘推了500套，半个月才去化100套。”

而一位TOP20房企衢州区域负责人告诉记者，这个项目是两家公司的战略首入，当初是零利润拿的地，原来想的是走现金流，没想到政策一出，项目就走不动了。

多位业内人士向记者指出，整个衢州从去年8月份之后开始转冷。

中指院相关数据显示，2021年3月，衢州市场热度达到顶峰，单月新房网签1313套，位居全年销售第一；4月，市场热度延续，新房网签1175套，单月销量排位全年第二；随后市场开始回落，新房成交也随之下行。8月新房网签数据仅有402套，是一年之中最低的月份；12月，市场出现缓慢回升，网签成交了746套。

这一情况在2022年一季度也未有好转。中指数据显示，衢州商品住宅成交面积同比降幅超7成。整个3月份，衢州新房只成交了300来套，而正常年份，一个月能走1000-1800套，年成交量在110万平方米左右。

刘杰雄告诉记者，当下衢州市场在下行，开发商拿证、推盘节奏变缓，市场表现也更为冷淡。

“政策刺激没到位”

不过在了解衢州市场的人看来，这项政策没有刺激到位。

衢州当地一位中介向记者表示，这次的刺激政策不够到位。三四线城市要释放需求，最快的办法就是拆迁，同时拆改结合，尤其衢州属于投资单一化的城市，投资客退场之后，房价被遏制，部分人群购买力就会减弱，市场普遍观望情绪浓厚。

其认为，这次并没有将之前144平方米以下的住宅取消限售，等于是将之前中改、低改和刚需客群限售，实际的改善需求还是无法释放。

之前的政策打压了投资客，这次政策放松之后，市场依然还是不够饱和，衢州几个板块全部限价，基本把房价上涨的空间遏制住了。因此，现在市场只能靠新增改善去购买。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，衢州此次放松力度这么大，很大程度上和衢州市场以及政策有关。

从市场看，江浙一带城市今年房地产市场确实不好，对比去年落差很大。

从政策看，衢州近几年政策频频收紧，甚至比周边的金华还主动调控。

此前金华被约谈，政策还相对温和，而衢州连下辖的开化、江山等城市都收紧政策，足以看出政策的严厉，所以现在也是对一些和市场表现冲突的政策进行放松，与哈尔滨此前的做法有非常大的相似性。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，衢州在放松调控政策的同时还加强了预售管理，强化了房地产市场规范秩序，并对网络舆情提升管控力度，目的是在提升房地产市场热度的同时，保持市场健康平稳发展。

张波表示，从目前三四线城市的调控看，取消限购已是主流方向，并且由于这类城市市场的投资性需求已几乎消失，限购本身承担的打击投机性需求的任务也基本告一段落，即使取消限购，实际增加的购房人群也几乎都是自住型的。而取消限售对市场的实际影响相对有限，但可起到提振市场信心的作用。

中指研究院指数事业部分析师孟新增也指出，面对当前仍处深度调整的市场，取消限购有利于促进刚需和改善端置业需求释放，修复市场信心，加快市场恢复节奏。

60余城松绑

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，2022年以来，中央多次强调支持合理住房需求释放，各地政府落实因城施策，供需两端政策优化调整力度均有所加大。

据不完全统计，一季度60余城发布房地产相关政策超百次，主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面。

当前，在外部不稳定性不确定性因素增多及国内疫情反复背景下，我国经济下行压力依然较大，“稳增长”成为今年经济工作的重中之重，不管是从稳经济还是防范风险的角度看，今年房地产的稳定都至关重要。

像大连、衢州、秦皇岛等市场信心尚未明显恢复、短期调整压力较大的城市，需求端政策放松力度加大，有利于促进合理购房需求的释放，平稳市场预期，对购房者置业预期改善、市场企稳复苏有积极作用，预计后续或有更多城市跟进。

去年下半年以来，楼市预期整体偏弱，叠加疫情反复导致一季度市场延续低迷状态，但后续积压需求在政策放松后有望逐步得到释放，4月市场企稳可期。