杭州楼市“中考”成绩平稳中有分化

一眨眼又是半年，全国的房地产市场依旧在经历阵痛，杭州楼市交出了一份怎样的年中答卷？

【资料图】

据钱报美好生活研究院统计，截至6月28日15点，上半年杭州市区（含富阳、临安，下同）新房成交约5.6万套，同比上涨约7%；二手房成交近4万套，同比上涨约55%；土地共出让79宗（其中宅地54宗），收金875亿元，若算上6月30日将出让的12宗宅地（起始总价119.5亿元），预计土地出让总金额逾1000亿元。

这些数字看着挺亮眼，尤其是相比国内其他二线城市，杭州楼市整体较为平稳。不过，若继续拆解这些数据，就可以发现，杭州楼市冷热不均，分化进一步加剧。

新房：核心板块依旧热门

限购圈却不断缩小

最近两三年，虽然全国楼市波动较大，但是杭州新房成交量一直较为稳定。今年上半年也是如此，同比去年成交量还略有上涨。成交量最高的一个月是4月，达11889套，这也是2022年1月以来，排名第二的月度成交量。

新房成交量主要取决于开盘房源量以及红盘数量，上半年红盘持续上新，奥体、申花、钱江新城二期等热门板块房源供应不断，这对稳定杭州新房成交量起到了相当大的作用。

不过，从新房中签率来看，市场总体热度呈现下降趋势。今年上半年，有4个月份的新房平均中签率超过40%。而去年全年，平均中签率超过40%的只有4个月；2021年更是每个月的平均中签率均低于40%。这也意味着，杭州楼市“打新”之风逐渐退潮。

从板块来看，市场分化较为明显。中签率仅2.29%的江河汇一马当先，成为杭州最热门板块。紧随其后的是文教和申花，平均中签率也只有10.74%和10.91%。而前两年一度人气较高的宁围板块，平均中签率已高达96.14%，接近流摇。此外，流摇板块的“朋友圈”也在不断扩大，比如之江、华丰、湘湖、瓶窑等。

去年三季度以来，非中心城区限购政策经历多轮松绑，外地户籍购房社保年限放松至1个月。杭州的限购圈不断从外围向中心缩小，也可以看出市场整体热度的下降和板块之间的分化。

二手房：改善次新房较坚挺

刚需老小区价格持续下跌

从数据上看，上半年市区二手房成交近4万套，同比2022年上半年最低谷的25471套，上涨了约55%。但若把视线拉长到2017年以来，这一数字却是同期的倒数第二。

今年一开年，二手房市场因去年积压的购房需求集中释放，成交势头凶猛。春节后的2月，成交量达到了6328套。之后3月继续上升，冲破“万套”，达到10828套。但这一势头并未得到延续，4月起二手房成交量便开始回落，跌至7635套。5月因部分商业项目集中签约过户，二手房成交量看似平稳，但单看住宅成交量，下滑幅度大约10%。截至6月28日15点，6月成交量继续回落，成交仅4345套。

以价换量成为市场主流，因而二手房整体均价呈下滑趋势。然而，不同的房源，价格下跌幅度明显分化。市中心以刚需客户为主的老小区跌幅较大，朝晖、和平、大关等小区的房源挂牌单价，不少已跌破了3万元。与2021年高点时相比，降幅已经超过30%。

改善次新小区则较为抗跌。比如奥体豪宅壹号院，近3个月成交了36套，成交单价都在10万元左右；钱江世纪城次新小区保利澄品、滨江嘉品，3个月内分别成交了28套和26套，成交单价大部分在7万-8万元之间。

土地：整体热度较高

外围地块溢价率较低

今年上半年，国内不少城市土地出让量大幅下降，流拍现象也屡屡发生。杭州土地市场却似乎走出了“独立行情”。

上半年杭州已完成6场土拍，共出让54宗宅地，平均溢价率9.55%（封顶12%）。其中，因溢价率封顶而触发摇号的地块共有35宗，封顶成交率高达65%，足见竞争之激烈。

摇号地块中，最热的当属钱江新城二期地块，共有70家房企参与摇号。新街北和市北地块紧随其后，报名房企也都在50家以上。包括这3宗地块在内，报名房企超过10家的地块共有31宗。

当然，如果穿透这些数字，就会发现，为了提高中签率，一些房企找了很多马甲参与摇号，还有一些是合作拿地，所以实际上的报名房企并没有想象中那么多。

另外，杭州土拍热度较高，是因为拿出了较为优质的土地。譬如地段较为优越的地块，限价低于周边二手房价格，有倒挂的红利，去化几乎不存在问题，房企能以最快的速度销售。此外还有不少容积率较低的低密地块，在限价上有所提升，地块的利润率较高。

事实上，一些外围区域的土地，由于新房限价已高于周边二手房价，新房流摇概率上升，因而房企拿地也较为冷静，基本由板块中深耕的房企以极低溢价拿下。

这样的分化，也已成为杭州土地市场上的新常态。